PermutaPro · Auditoria Interna · v1
Diagnóstico das viabilidades de permuta no Drive compartilhado — onde a carteira está hoje, o que está sistematicamente errado, e o que corrigir antes de seguir negociando.
01 — Método
02 — Estado atual
Uma linha por unidade: quantos estudos existem e o estado geral encontrado.
| Unidade | Projetos | Estado geral |
|---|---|---|
| Itajaí (Pégaso) | 19 | A unidade mais madura da carteira. Quase todos os estudos com lucro líquido fechado (26–35%). Vício remanescente: cenários alternativos sem indicação de qual vale, e zoneamento em branco nos estudos mais novos. |
| Curitiba | 12 | Estado bom — já opera em template v11, com prazos realistas. Vício: terrenos precificados de 39% a 110% acima do valor de região; permeabilidade zerada em 7 dos 12 estudos. |
| Rio de Janeiro | 10 | Financeiro completo em todos os 10, mas nenhum estudo está com o %CUB dentro da faixa ideal — e a aba Proprietário está com fórmula quebrada nos 10. |
| Florianópolis | 16 + 4 | As planilhas Google não fecham o ciclo financeiro; o resultado só existe nos 4 arquivos xlsx locais. Gabarito urbanístico estourado em 12 dos 14 estudos verificáveis. |
| Barra Velha / Piçarras | 26 | A unidade mais frágil da carteira. Estudos de massa com limites urbanísticos estourados (até 440% dos pavimentos permitidos); apenas 1 dos 26 tem VGV fechado. |
| Balneário Camboriú | 8 | Clonagem sem higiene — 4 dos 8 estudos carregam identificação de outro projeto. Bug de fórmula recorrente no bloco de mezanino. |
| Itajaí (Axion) | 17 | Reciclagem pesada — projetos inteiros colados em terrenos diferentes do original. Apenas 2 dos 17 fecham a conta financeira. |
| Pelotas | 5 | O passo 04 do template (área computável) está com erro de fórmula nos 5 estudos. 2 dos 5 projetos têm margem baixa ou negativa nos cenários de referência. |
| Palhoça | 2 | O maior negócio identificado em toda a carteira (VGV acima de R$ 850M), mas circulando em 2 versões com números divergentes. |
| São Paulo / Porto Alegre | 3 | Os 3 estudos estão completos. O terreno de Barueri está precificado 214% acima da região. Porto Alegre é o melhor exemplo de template limpo em toda a auditoria. |
03 — Causa raiz
Padrões que se repetem em várias unidades sem contato entre si — não são casos isolados de uma planilha ou de uma pessoa.
Planilha nova é criada copiando outra, e o cabeçalho e os resíduos de dados não são limpos.
04 — Onde o desvio é maior
Projetos com o maior desvio em relação ao padrão da carteira — pra cima, quando o resultado financeiro se sustenta, e pra baixo, quando o número não se sustenta. Ordenados por materialidade financeira, não por atratividade comercial.
Permuta de 13% (R$ 150,6M) · 604 unidades a R$ 21 mil/m², dentro da faixa de mercado da Brava.
Duas versões do mesmo terreno circulando com números diferentes: um arquivo xlsx local e uma planilha Google de 3 abas.
Os 3 lotes vizinhos, avaliados isoladamente, rendem entre 28% e 31% cada; juntando os três num único terreno, a margem sobe para 38,4%.
O modelo está estruturado como aporte em dinheiro de R$ 62M — não como permuta.
Mesmo pagando 20% de permuta, o estudo com os dois lotes fundidos supera o resultado do lote isolado.
Supera o cenário alternativo de 3 terrenos do mesmo negócio, que rende 30,5%.
A negociação mais detalhada encontrada em toda a carteira — permuta descrita unidade a unidade, por proprietário, com ITBI e aluguéis já modelados no estudo.
Estrutura de aquisição enxuta — aporte de apenas 8,6% do VGV.
O terreno mais denso de Florianópolis na carteira — apenas 47% do coeficiente construtivo usado no estudo atual.
A única planilha, entre as 26 estudadas na unidade Barra Velha/Piçarras, com resultado financeiro pronto.
O coeficiente construtivo permitido é de 10,5, e o estudo atual usa apenas 13,6% dele. Ou há um erro de parâmetro no estudo, ou existe um potencial de aproveitamento cerca de 7 vezes maior que nunca foi investigado. É o ponto que mais precisa de verificação em toda a auditoria antes de qualquer conclusão.
Premissa a verificar — margem alta demais para confiar sem checar
Parâmetro estourado — não usar sem refazer o estudo
05 — Régua de sanidade
Onde os estudos fecham de ponta a ponta, os números convergem para uma faixa parecida — isso vira a régua para julgar os próximos.
06 — Próximo passo
De um lado, as correções que decorrem diretamente do diagnóstico acima. Do outro, espaço para as propostas do Diretor de Operações e do Gerente de Projetos — a decidir na reunião.
Espaço aberto — o que vocês dois enxergam na operação do dia a dia que este diagnóstico não capturou.
07 — Processo
Antes de fechar — o que ficou claro olhando ~130 planilhas lado a lado, e não uma de cada vez.
Nenhum erro de cálculo encontrado é tão arriscado quanto um cabeçalho errado. Um quarto das planilhas carrega a identificação de outro projeto — cabeçalho e dado residual clonados de um estudo anterior. Isso não aparece numa checagem rápida; só aparece comparando muitas planilhas ao mesmo tempo.
Obra de 60 meses, permeabilidade zerada, lançamento de 36 meses — cada planilha, olhada sozinha, parece uma decisão de projeto. Olhando as ~130 juntas, fica claro que é default de template que ninguém ajustou. O erro individual passa despercebido; o padrão sistêmico só aparece em escala.
Onde o time já migrou para o template mais novo — a v11, ou o modelo usado em Itajaí Pégaso — o financeiro fecha ponta a ponta: permuta, lucro, cenário alternativo. Onde ainda é o modelo antigo, o estudo para no meio do caminho. Trocar de template é a alavanca de maior retorno por hora investida.
Um lucro de 40%+ pode ser resultado real (Praia Brava) ou premissa quebrada (terreno subvalorizado, custo subestimado) — os dois têm a mesma aparência de "número bom" numa primeira leitura. Só verificando a premissa por trás dá pra separar um do outro.
Curitiba, Florianópolis, Rio de Janeiro, os dois núcleos de Itajaí — sem contato entre si — repetem os mesmos vícios. Isso descarta a hipótese de "pessoa descuidada" e aponta para o template e o hábito de copiar planilha como causa raiz.
Ler ~130 planilhas em paralelo levou uma sessão de trabalho, não semanas. Dá pra rodar de novo a cada leva de estudos novos, como checagem de qualidade recorrente, sem virar processo pesado.